秘密④

住宅ローン金利と住宅ローン控除について

投稿日:

今回は一風変わって、住宅ローン控除についてお話します。
以下、前提は一般住宅で住宅ローン控除の要件を満たすものとします。

現在、住宅ローン控除は最大で年間40万円まで受けることができます。
住宅ローン控除の算式は以下になります。

年末借入残高(※)×1%

※4,000万円を限度とします

つまり、4,000万円×1%=40万円がMAXということですね。

この金額は、利子補給の意味合いが大きいです。
たくさん利息を支払うのは大変でしょうから、
少し税金安くしますよという考え方ですね。

ただ、現在の住宅ローン(変動金利・一定の期間固定金利)ですと、
1%を下回るケースも多々あります。
このような場合であっても、住宅ローン控除は同様に受けられます

例)

期末借入残3,000万円、金利0.8%の場合
(当年平均借入残高は3,100万円とします)

年間金利:3,100万円×0.8%=248,000
税額控除:3,000万円×1%=300,000
差額:248,000-300,000=△52,000

ということで、何と住宅ローンを借りていることで、
52,000円得する計算になります。
利子補給の域を脱していますね。

ですので、極端な話、金利1%未満で借入残が4,000万円未満であれば、
借りていた方が得なケースが結構増えてきます。

住宅ローン金利を10年間で固定しておけば、
住宅ローン金利と住宅ローン控除額がほぼ行って来いとなり、
金利負担がなくなります。

住宅ローンは繰上返済が前提みたいな文化がありますが、
現状の金利であれば、繰上返済は行わない方が、
メリットを享受することができると言えますね

繰上返済に回す予定だった資金は、10年単位の安定した運用に回せば、
11年後以降にその分を繰上返済に回すこともできます。

ちなみに、住宅ローンはギャンブルです。
将来の金利は誰にもわかりません。
それにもかかわらず、35年など超長期の借入をする訳ですので、
かなりリスクが高いことは否めません。

であれば、基本はフラット35などを使って全期間固定金利にし、
それでも返済できるプランで借入を行うのがセオリーです。

ですが、現行の状況であれば、とりあえず10年はヘッジすることができます。
11年後はどうなるかわかりませんが、フラット35よりも金利面では得ですので、
10年固定であれば、やる価値はあるのかも知れません。

ちなみに、私が見る限りですが、変動にしている家庭も多いようです。
たしかに、現在の低金利ですと変動は魅力的ですよね。
(0.5%台の銀行もあるようです)

いずれにせよ、住宅ローンは完全にギャンブルです。
フラット35であっても、今後金利がさらに下がれば、
その分損しますし、変動は金利が上がれば損をします。

しかし、中途半端な期間固定をするのであれば、
完全固定か変動にする方がリスクは低くなると考えられます。

よって、住宅ローンを選ぶ際は、

1.全期間固定
2.10年固定
3.変動

のいずれかを選択するのが良いのかなと思います。
税額控除の恩恵をフルに受けながら、
資金計画を作っていきましょう。

スポンサードリンク

-KENの独り言
-, ,

Copyright© 勘定科目大百科 , 2020 AllRights Reserved Powered by micata2.